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深度剖析房产乱象!“逢交必闹”的背后…

发布于2022-01-10 分类:宣城楼市

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农村有句俚语:“惯狗子上灶,惯儿子不孝”,说的是人和动物过于被宠溺后反而蛮横无理、无法无天。对应这个社会,有些行业的企业也是这样,比如房地产企业。


毋庸置疑,房地产企业对推动整个中国城市化进程的巨大作用。也不可否认,房地产行业对地方财政的贡献力度之大。但是,高速发展的房地产行业也逐渐暴露出的许多弊端,而且日益激烈和显现,房地产企业漠视群众利益的行为更是屡见不鲜。


01

逢交必闹


近几年,房地产销售市场逐渐出现一个怪现象,楼盘一到交付时,购房者就会发生聚集性吵闹、信访,被总结为“逢交必闹”


这种现象一方面大大降低了群众的幸福感和获得感,另一方面也极大地增加了行政机关的工作量。用时,还严重影响社会稳定和政府的美誉度,已经到了刻不容缓需要解决的地步,分析“逢交必访”背后的原因势在必行,解决“逢交必闹”也迫在眉睫。


必须要厘清“逢交必闹”这个“闹”是无理取闹还是借机闹事,又或者不得已而为之的维权方式。“逢交必闹”的“闹”并不等同于“医闹”的“闹”。使用“闹”,说明维权行为的不合法性;区别于“医闹”,又说明这种维权行为的一定合理性。


02

问题表现


 “逢交必闹”消费者反映的问题无外乎以下几个方面:


1、 设计问题


设计问题集中在两方面:


一是违反设计规范。这一类现象相对来说要少一点。现行的房屋、小区的设计规范相对比较完善,设计单位在设计的时候一般情况下都是遵照规范的要求,但是,某些情况下,设计单位本身就是房地产集团公司的下属公司,在利润最 大化和地块条件限制的要求下,也会采用模糊化和擦边球的设计。特别是在容积率,建筑周 边,配套设施,等等方面。这样的设计,一到交房的时候,问题就会暴露,俗话说“鞋子合不合脚,一穿就知道”,房子也是,消费者进去转一圈,问题立马能感受到。


第二个方面是符合设计规范,但是不符合使用习惯。建筑设计的规范种类繁多,有些规范如果设计者不灵活使用,就会出现产成品存在明显不合理的怪现象。比如进门楼道弯曲复杂、房门对开别扭、通风井位置奇怪等等,还有一种是构筑物的视野观瞻问题,比如有些高层购房者发现,窗户外面就是高压线,虽然经过测量,距离符合电磁规范,不会对人体产生伤害,但是,高度拉近了距离,不是“推窗望月”而是“推窗见线” ,从消费者的角度来说,确实不爽。这样的设计问题还包括采光、隐私,楼梯间位置不方便,楼梯宽度过小,电梯运行质量不稳定,公用照明设施不完善,消防安全设施缺乏等等。


 2、 建筑问题


建筑问题是信访问题的集中点。


首先是不按图施工问题。这类现象经常发生。设计图纸在过审后送到行政机关备案,但是建筑单位在施工中,从成本控制、施工便利等多方面考虑,经常性提出变更设计图纸内容要求,这些变更有些经过规定程序,有些则随意而为。“按图施工”这一基本准则居然变成笑话。


其次是“偷工减料”问题。建筑承接单位为了赶工期、压成本,在一些非关键性的工程上减少施工程序、使用劣质原材料,这样就导致了许多共性质量问题,比如墙面“翻沙”,比如地面“开裂”、“空鼓”。这些问题'在施工单位看来都是小问题,也确实不产生结构安全性问题,但是对花了一辈子积蓄的消费者来说,等于买了一个残次品,确实非常不满意。


另外是工艺水准问题。这是建筑队的资质不同、施工人员水准不同表现出来的,比如墙面粉刷工艺,隔热、隔音施工工艺的好坏都直接体现出成品房的水准大相径庭。于是,消费者买房变成“押宝”,房屋质量靠运气。


3、销售问题


销售问题也消费者集中反映最多的问题。


排在第 一位的是虚假宣传。所谓虚假,就是把没有的说成有。比如明明小区没有游泳池、健身房,偏偏混乱吹嘘说有;明明就是普通的住宅小区硬是活生生吹成私家别墅、顶 级豪 宅;项目在城市边缘,也大胆宣传是城市的中心地段;更有甚者,把八竿子打不着的优 秀学校都说成配套资源。


当前的虚假宣传还有一种“由实入虚”的转变,宣传单页、宣传广告上的虚假内容几乎没有了,因为这些宣传通过保留、拍照、截屏等方式可以很好地保存证据。现在的虚假宣传更多是销售人员的话语艺术。


排在第二位的是虚假承诺。所有销售行业中,最敢打包票的就是房地产销售人员,叫“有问必答”、“敢问敢答”,甚至“不敢问也敢答”。明明是通风井的位置,有些销售人员或明或暗的对消费者保证,交房后,完全可以封闭,增加“一室”。摆明是一楼公共绿地,也敢信口雌黄:“自行隔离后,就是私家花园”。


    “楼顶阳台,能用不?”

    “可以”。

    “承重墙能敲吗?”

    “偷偷的就行!”

    “可以隔成两层嘛?”

    “你自己不举报就没人知道”。


总之一句话,只要你买房,他都敢承诺你“升官、发财、傻老婆”。


排在第三位的诱导销售。房地产的诱导销售,某些情况下和传销话语基本差不多,形成了固定的格式和套路。比如许多企业使用的“老带新”,就是老顾客介绍新顾客会获取一定的佣金,这种模式是诱导销售的高级阶段:我自己不吹嘘自己,由顾客帮我吹嘘,即便有问题我也不承担责任。


而日常销售中,销售人员的诱导销售和传销流程一样,采用短信、电话、上门联系“大海捞针”或者展示厅大数据分析“守株待兔”等方式,获取意向潜在顾客群。把潜在顾客“列名单”,对资产、职业、性格进行分类,针对不同客户群体采用不同的销售策略和话语,“适度恭维”、“反向启发”、“顺势利导”、“推心置腹”、“潜意激将”,手段不一而足。


说实话,诱导销售本身并不违法,但是诱导销售在房地产这种期货交易的模式下,会造成消费者想象和现实中的巨大落差,导致交房时,情绪激动,维权意愿强烈。


排在第四位的是展示忽悠。在房地产才开始预售的情况下,房子还在打地基,消费者并没有直观感受,销售策略中的技巧也是虚幻的,想让消费者买定离手,必须解决由虚入实的问题,实物展示才是最 好的方式——沙盘和样板房就是最 佳选择。


楼房沙盘制作是个艺术活,各个房地产商都精心设计制作,该有的都有,不该有的都省略。重要的建筑不虚,次要的设施不实;该提醒的不利因素显著位置提醒,不愿提醒的不利因素低调掩饰。“标小字”、“吊小角”是规避风险的常用手法,空间压缩、比例调整也是制造视角错位的惯用技巧。


如果说沙盘是个良好的开端,留得住购房者的脚,那样板房就是关键的临门一脚,撬开消费者的钱袋。开发商在样板房的设计装修上可谓不计成本,用最 好的设计方案、最奢华的装饰物品、最极 致的装修材料。正如美女谁见谁喜欢一样,这样装修好的样板房也同样会挑动购房者的欲望。但是,消费者拿房后就会发觉,现房和样板房明显不一样。这是自然,样板房在设计中无论是层高、户型、尺寸、采光都采取了隐形的合理优化,似是而非!


上面这些问题在一个楼盘基本都会出现,或多或少或叠加,购房者拿房时“逢交必闹”自然不言而喻了。



03

问题原因


1、首当其冲的是房地产开发商。


第 一个根源就是开发商商业定位。无论是全国性的大地产商还是区域里的小房地产企业,也不论它们怎么吹嘘要做百年老企,涉及到具体一楼一房,都没有制造传世精品的定位。一切花里胡哨的策略背后就一个目的:

   最快的速度、

   最 好的价格、

   最 高的利润。


在这三个最的指引下,虽然不能用“金玉其外败絮其中”来形容商品房,但是用瑕疵一大堆来表述绝不为过。有业内人说,无论哪一栋房,他都能找到一百个毛病。这一方面有点言过其词,另一方面也说明问题的普遍性。而这些毛病事实上并不大,绝大部分“逢交必闹”最后能收场就是因为这些小毛病完全可以整改到位,那为什么交房前不整改呢?因为一锤子买卖!


衣服一季一换,食品每天要吃,销售者当然需要口碑,那是长久之计。但是买房呢,普通人一辈子也就两三套撑破天了,开发商不在乎购房者的口碑,他们相信钱能忽悠一切。


第二个根源就是开发商思想认识,房地产开发商因为对土地财政的贡献度之大,自觉不自觉把自己作为城市的功臣,也刻意把地方领导对企业家的尊重当成炫耀的资本,同时,财大气粗又支持了实施不法行为的底气。


大多数开发商面对消费者的维权,第 一反应是无理取闹,第二反应就是过度维权,第三反应是想捞点好处,第四反应是营商环境差,似乎自己没有一点过错。甚至有的开发商还说:不是也有许多购房者拿房不闹吗?可想而知,闹的都是刁民。


许多“逢交必闹”的背后,是消费者的个人诉求没有得到回应,导致众多购房者抱团取暖。而开发商的霸气,也经常为人所诟病。购房者有共同感受:“钱不交,他是孙子;钱一交,我们就是孙子”。消费者的正常诉求得不到开发商的合理及时回复,矛盾就不断扩大。


第三个根源是开发商经营模式。当前的房地产运营实际上是三分状态,开发商、建设方、营销公司。开发商立项目、拿地皮,建设方承建,销售方负责策划宣传销售。


这样的模式从运营成本上来说效益最 高、成本最 低、风险最小,但是,恰恰又是这个模式导致许多问题的产生。


消费者看到的一间房子,认为是某某公司开发的,质量当然某某公司负责,但是某某公司又未必能把建设方怎么样,因为,成本核算的矛盾、工程款预付的拖欠,许多楼盘在施工的过程中就已经断断续续停工、拖拖拉拉缠斗,这样的工程不出现质量问题才是怪事。

而中国的建筑企业又是所有企业中最奇葩的一类,其实只能算是拿着各种资质的转包商。企业和下面的绝大部分工人并没有直接隶属关系,而是大大小小“子包工头”、“孙包工头”在组织干活。也因为于此,拖欠民工工资这事都出现在建筑开发工地上。真正的企业谁会干恶意拖欠工资这种缺德事


虚假宣传的存在的根本原因则是“产销分离”的销售模式。一个楼盘,开发的是A公司,销售的其实是B公司。

作为销售公司,承接销售业务,一切都只为一句话:“最短的时间售完”,只有这样才能保证最 大的利润。这样就不难理解销售人员为何明目张胆地的虚假宣传、虚假承诺、虚假忽悠。反正房子卖了以后就没我们销售什么事了,拿完提成就开溜,揩屁股的事留给开发商吧。

     

第四个根源是开发商个人素养,无论是打着全国头部开发企业招牌的还是顶着区域房地产企业名号,具体到某一个项目,许多实操者或者说实际投资人其实是几个个人。

而这些个人无外乎是从包工头中起来的暴发户或者是纯粹的量贩投资者,他们对城市房地产的理解许多时候还停留在农村建房的水准上。

这样,你就会在开发工地上看到许多怪现象:外行指挥内行,专业技术人员经常被屁都不懂的老板骂的狗血喷头。


2、产生“逢交必闹”的第二个原因是法律处罚力度问题。


这些年,逢交必闹的现象在全国各地屡见不鲜,表象后面一定存在开发商的违法行为。但是仔细梳理一下全国新闻,却很少看见一些典型的行政处罚案件,更不要说对开发商的刑事案件了,极个别的案例那是因为集资跑路、涉嫌诈骗。


开发商的违法行为无外乎存在建筑领域、房产销售领域、广告宣传领域,这些领域的行政处罚额度对一般经营者来说也许巨大,但是对房地产经营者来说却是九牛之一毛。


比如《建设工程质量管理条例》第六十四条:违反本条例规定,施工单位在施工中偷工减料的,使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备的,或者有不按照工程设计图纸或者施工技术标准施工的其他行为的,责令改正,处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款。


明眼人都知道,这样的处罚不可能按照合同总价款去处罚,而是依据分项目合同价款,对开发商而言,这样的处罚等于没处罚。而责令改正的说法又极为不现实,难道把建好的楼房拆了?


又比如大家最为诟病的虚假宣传,反不正当竞争法第二十条:经营者违反本法第八条规定对其商品作虚假或者引人误解的商业宣传,或者通过组织虚假交易等方式帮助其他经营者进行虚假或者引人误解的商业宣传的,由监督检查部门责令停止违法行为,处二十万元以上一百万元以下的罚款;情节严重的,处一百万元以上二百万元以下的罚款,可以吊销营业执照。


就是顶额处罚也不过200万,对开发商来说,算啥呢?吊销营业执照?他们早就想好了,每开发一处新楼盘就办理一份新的营业执照。


3、产生“逢交必闹”的第三个原因是维权成本问题。


行政处罚不能撼动开发商的既得利益,那么司法途径呢?


事实证明,购房者走司法途径并不是一个最 佳选择。在大部分购房者是刚需的情况下,只要房子还没倒塌,只要能住,已经辛辛苦苦办理按揭,银行的钱又在还贷,一家老小没处住,一般都会选择接收房子,选择维权就是认为房子不值那个价,要拿回一点钱款。


偏偏开发商知道这点,因此所有开发商的口头禅就是:“欢迎去法院告我!

为啥?他知道购房者告不起,一来,开发商的律师大都是行业领域的翘楚、知名大律师;二来,消费者自己没法子也没时间打官司,要花钱委托律师,律师费都是一大笔开销。

这还不是重点,重点是,司法诉讼的程序可以一审、二审甚至再审,少则一年,多则几年,对一个普通老百姓来说无论是精力还是时间都没有办法拖得起。


真有较真的,几年下来,赢了官司,丢了房子,换来一笔普通债务。判开发商违约,房子退了,购房款却没拿到,因为开发商宣称破产没钱。


至于一些想依据《消法》欺诈条款“退一赔三”的购房者,随便一打听,就晓得这是痴人说梦,趁早歇。

商品房不是商品,法律保护不了弱势的购房者利益,“逢交必闹”变成了唯 一的选择。经常听一些人张口闭口“刁民”二字,其实,不是迫于无奈,谁天生是一个刁民?谁不想做一个好人?



04

解决途径


1、无外乎相关执法部门加大过程执法力度,但是这一点在当前房地产市场的现状下,无论是执法人员力量薄弱还是执法效果缺失都不能尽如人意。相关力量的背后干预,也是一个现实问题,无法回避。


2、第二个做法就是通过相关司法解释弥补一些维权难的焦点和困惑,这一点,在前期的司法解释中已经有部分体现,比如将销售人员的口头宣传等作为合同要约,但是还远远不够。


3、终 极的办法只有一个:取消预售制度。

可以毫不夸张地说,房地产预售制度是导致“逢交必闹”、“乱尾楼”的根本原因。老百姓仅仅凭一些宣传单页和展示中心就把半辈子的积蓄和终身的贷款交出去,但是,等来的是一处瑕疵遍布的房子,这还算好的,还有一些人房子都拿不到,按揭继续还。

这一制度一开始就预示着购房者是鱼肉,开发者是刀俎。


这样人人皆知的不合理居然堂而皇之地继续大行其道,实在是咄咄怪事。


事实上,早在十几年前,就有许多全国人大代表公开要求取消房屋预售制度,这当然不是一时兴起,但是,时至今日还在依然故我,这背后的原因是不可知也可知,这背后的利益也实在是错综复杂了。


房产预售来源于香港的霍英东,是一种杠杆制度,解决开发商的资金问题,但是只要看看今天香港地产导致的社会现状,我们就确实有必要反思和警惕商品房预售制度的危害性。事实上,商品房预售制度已经起到了它应尽的历史作用,可以退出历史的舞台了。


如果商品房预售一时半会取消不了,也可以让国家资本投资企业开发的楼房采取现房销售的制度,起到引领示范效果。


买现房,挑好付钱,哪会“逢交必闹”。


以上信息仅供参考,最终以开发企业公布为准。本稿件为宣城房产网独家原创稿件,版权所有,引用或转载请注明出处。

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