宣城房产网

宣城房产网

 0563-2719568

宣城房产网建站于2009年
当前位置: 房产 > 房产资讯 > 宣城楼市 > 资讯详情页

深度剖析房产乱象(三)——预售的前世今生

发布于2022-01-14 分类:宣城楼市

扫描到手机

扫描到手机  新闻随时看

扫一扫,用手机看文本
更加方便分享给朋友

扫描到手机

图片

鲁迅先生说:世上本没有路,走的人多了,就成了路。
确实如此,但是,有些路是“All roads lead to Rome ”(条条大路通罗马),也有些路是歧途,更有些路是绝境。
房产预售最终会被证明是一条绝路。
我在前两篇文章讨论房地产市场“逢交必闹”的背后说根本原因是“房产预售制”(深度剖析房产乱象——“逢交必闹”的背后(一)“逢交必闹”的背后(二)),许多朋友觉得浅尝辄止,不够深刻。这次,我们就来细细巴拉巴拉。

01


现在人似乎认为买预售的房子是天经地义的唯 一途径,却忘记一个事实,其实二十多年前,我们的住房来源是多种多样的。农村自建房不说,集资建房的也有。单位好的,直接给员工分房,这对现在年轻人来说是天方夜谭的事情,却是很长时间,中国城市的常态,号称“福利分房”。福利分房从出现到寿终正寝走过了近半个世纪,直到1998年才被货币化分配替代。
小朋友,你们是不是很羡慕!
是的,我当年就很羡慕,没享受福利分房,但是也算抓住了政策的小尾巴,掏了两万块,一套七十二平方的房子就归我了。
 “公家人还能没点优惠!”

02


就在这同一变革期,商品房预售也逐步拉开了序幕。1994年7月5号《中华人民共和国城市房地产管理法》,同年11月,原建设部颁发了《城市商品房预售管理办法》,正式确立并发展了商品房预售制度。
从这个时间段就能看出,商品房预售制度的出台是呼应当时的房屋分配体制的改革。九十年代,房地产企业还都处于初创状态,远远没有现在这种富可敌国的企业。而制约房地产企业最 大的问题就是资金,没有任何一家银行敢和名不见经传的房地产企业对赌,直接放贷给它们。
满脑子开放理念的彼时中国把眼光瞄向香港,当我们以仰视的目光注视香港房地产的时候,香港的地产已经走到最巅峰的状态。当然,这个巅峰后来带来的大溃败我们现在都清楚,可是当时没有人预计到。
而推高香港地产的根本制度就是房地产预售制度。

03


上个世纪五十年代,香港的地产商同样面临资金短缺的问题,地产销售一片黯淡。而霍英东的“卖楼花”点燃了启明之光,1953年,在香港油麻地公众四方街(今众坊街)新建楼盘时,霍英东采取动工兴建前先交订金、分期付款方式售屋。这种销售模式有如开花(付钱)结果(建成),称作“卖楼花”。


这样的销售模式是一个纯粹有利于开发商的经营手段,但是却可以解决消费者购房资金短缺的难题。因此支持商品房预售制度的人宣称“四方得利”,哪四方呢?

  • 预售制度有利于拓宽房地产开发企业的融资渠道,有效降低了房地产开发企业的资金压力。

  • 购房者通过按揭预付的方式可以买得起房子。有效刺激了商品房购买,将潜在需求转换为有效需求。

  • 银行因为有房子做抵押,可以既保证风险很低的情况下还能获得高额的利息收入。

  • 政,府加快了土地出让,推动了相关配套产业发展,获得了更多的税和非税收入。

似乎是各方皆大欢喜,但是又觉得哪里不对味,真的是共赢吗?细细一思量,就会发现“羊毛出在羊身上”,三方的获利都建立在消费者身上。
消费者在房子还是空中楼阁的情况下,掏空了银行的仅有存款,还要承担银行未来几十年的还贷和高额的利息。
这样的结果就是房地产企业和银行业取得丰厚暴利,打造了一批世界五百强的企业,也催生了所谓“土地财政”的神话。

04


当年,为了洗脑,中国的房地产界和银行界中,广为传播着一个这样的故事:一个中国老太太,60岁时终于挣够了钱买了一套房子。一个美国老太太,60岁时终于还清了购房的贷款,而她已经在这房子里面住了30年了。

这则故事似乎告诉我们房屋预售和按揭制度造福人民,让老百姓提前三十年有房子住。
但是经济学家通过数学建模分析的结果是:房产预售按揭制度不仅不会帮我们实现提早拥有房子的美国老太梦,反而会让房价暴涨,我们为房子的付出白白多出3倍。所谓美国老太和中国老太的购房故事是一个彻头彻尾的谎言!
看起来现在年轻人结婚时就能买房,实际上是建立在父母积蓄几十年支付了首付的基础上,并非是提前有能力买房。

05


我们说中国的房产预售制度是全盘照抄香港的卖楼花,那是不是说我们和香港的模式就是一样,是不是香港也是逢交必闹?

非也!
首先,本质不同。“卖楼花”实质是信用预订或分期付款来促进销售;而商品房预售核心就是为集资建房。
其次,流程不同。“卖楼花”先签订临时合同交5%定金,一周内签订正式合同,90天内追加差不多比例的定金;而商品房预售需在签订合同后就要求付全首付和按揭贷款支付余款,说白了就是全款。
第三,监管不同。“卖楼花”将购房款交给第三方监管账户,第三方监管方按工程进度向开发商支付购房款,在竣工验收、确认没有质量问题后支付尾款;商品房预售在形成之初没有第三方监管,购房款直接交给房地产开发企业,后来虽设立了第三方监管账户,但仅限制了购房款使用用途,未将房屋质量作为购房款使用标准。
最后,违约处理不同。“卖楼花”过程中买方可以违约退房,仅损失定金;但商品房预售过程中买方不可违约退房
这四个不同,就揭示了香港没有出现逢交必闹的根本原因。
只学对自己有利的一点,也是水平。
房产预售带来的逢交必闹的乱象,实际上早就众所周知,也久为各界诟病,更是在多种渠道被发声、呼吁取消。但是只要一到实操阶段最后都不了了之,哪怕是出台的一点点“犹抱琵笆半遮面”的政策措施也都无疾而终。
为什么?
住房是刚需,全中国老百姓口袋,那是太大的一块肥肉啊!
你见过谁把叼在口里的肥肉主动吐出来的吗?


以上信息仅供参考,最终以开发企业公布为准。本稿件为宣城房产网独家原创稿件,版权所有,引用或转载请注明出处。

分享到:

侵权举报:本页面所涉内容为用户发表并上传,相应的法律责任由用户自行承担;本网站仅提供存储服务;如存在侵权问题,请权利人与本网站联系删除!投诉受理电话:0563-2719568

小程序

微信扫码 手机看房

在线
咨询
关注
微信
关注微信

关注xcfcw01

购房优惠早知道

热门
资讯
新房
一览
二手